No dia 23 de junho de 2025, foi publicada a Solução de Consulta 89/2025 da COSIT, evidenciando as complexidades e possíveis injustiças na aplicação do sistema tributário ao setor imobiliário. O caso revela como interpretações excessivamente restritivas da legislação podem resultar em dupla tributação de fato, ferindo princípios constitucionais e criando barreiras ao acesso a benefícios fiscais por contribuintes que, materialmente, preenchem os requisitos legais.
O Regime Especial de Tributação (RET) do Patrimônio de Afetação, instituído pela Lei n. 10.931/2004, visa proteger adquirentes de imóveis em incorporações, garantindo que os recursos destinados à obra não sejam desviados para quitar dívidas da incorporadora. Em troca, o incorporador conta com regime simplificado, aplicando-se alíquota única de 4% sobre a receita mensal, unificando IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e Cofins. A Lei n. 13.970/2019 estendeu o benefício a empreendimentos de interesse social, como o Minha Casa, Minha Vida, refletindo clara intenção de fomentar o setor habitacional.
Mais que arrecadatório, o RET atua como instrumento de política pública: facilita o acesso ao crédito, reduz custos de incorporação e incentiva a produção habitacional, democratizando o acesso à moradia.
Para usufruir do RET, é necessário preencher requisitos como a afetação do patrimônio em cartório, opção irretratável, discriminação contábil e, segundo a COSIT, sua aplicação exclusiva ao incorporador formalmente constituído —ponto central da controvérsia, pois tal interpretação pode gerar consequências tributárias desproporcionais ao proprietário do terreno.
O ganho de capital na alienação de imóveis por pessoas físicas é tributado com alíquotas de 15% a 22,5%, sendo possível tributação proporcional ao recebimento quando há pagamento parcelado.
A Solução de Consulta analisada gira em torno de uma operação chamada “permuta financeira” —uma espécie de venda de terreno em que o pagamento ao proprietário está vinculado ao sucesso do futuro empreendimento. Em vez de receber um valor fixo, o dono do terreno passa a receber mensalmente uma porcentagem das vendas realizadas pela construtora, assumindo, na prática, os mesmos riscos do incorporador.
O problema surge quando essa operação, apesar de integrar diretamente o proprietário ao negócio, é tratada pela Receita Federal como se ele fosse um mero vendedor. A construtora aplica a alíquota reduzida de 4% do RET sobre sua receita, mas o proprietário do terreno, que também está diretamente vinculado ao resultado das vendas, é tributado como pessoa física, com alíquotas que chegam a 22,5% sobre o ganho de capital —sem direito a qualquer abatimento pela carga já suportada na outra ponta.
Essa interpretação rígida contrasta com a lógica do próprio RET, criado justamente para fomentar o setor imobiliário e garantir segurança jurídica às operações de incorporação. O regime foi inclusive estendido, por meio da Lei n. 13.970/2019, a empreendimentos de interesse social, como os do programa Minha Casa, Minha Vida, deixando claro o caráter público da política tributária habitacional.
Na prática, a Receita aplica uma leitura extremamente formal da legislação, que ignora a substância econômica da operação: ambos —incorporador e proprietário— dividem riscos e lucros, mas apenas um tem acesso ao regime tributário especial. O resultado é um desequilíbrio evidente, que pode ser entendido como uma forma de “tributação em cascata” sobre a mesma riqueza gerada pelo empreendimento.
Esse tipo de interpretação acende um alerta importante: até que ponto o formalismo jurídico está sendo usado para negar benefícios fiscais a quem, na prática, deveria tê-los? Quando o Direito Tributário fecha os olhos para a realidade econômica e privilegia apenas a forma contratual, corre-se o risco de comprometer princípios constitucionais como a capacidade contributiva e a isonomia.
Mais do que discutir se o contrato foi bem ou mal feito, o que está em jogo aqui é o direito a um tratamento fiscal justo. Não se trata de proteger maus negócios, mas de garantir que quem assume riscos empresariais tenha acesso às mesmas regras tributárias, independentemente da roupagem jurídica adotada.
É hora de repensar a forma como o sistema tributário trata essas novas modalidades de negócio no setor imobiliário. A legislação precisa ser aplicada com base na realidade dos fatos e não apenas na letra fria da lei. O caso é um exemplo claro de como interpretações engessadas podem criar distorções graves —e, pior, injustas.
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